房价泡沫高企周期性调整难免

房价泡沫高企 周期性调整难免

最近有消息称，温州、鄂尔多斯、海南、杭州和常州等住房价格大幅下跌，个别新楼盘甚至半价促销；湖北襄樊等地的开发商因资金链断裂而“跑路”。。。。。。其原因是什么？人民币持续贬值会否加速度房地产泡沫的破灭？对此，接受金融投资报记者采访的中国社科院金融研究所研究员易宪容发表了自己的看法。　　泡沫破灭势趋必然　　“近十年来的国内住房市场价格不断被推高，使不少地方的住房价格飚升10倍以上，远远超出了一般居民的购买能力，住房市场形成了一个巨大的泡沫。”易宪容说，在这样的情况下，住房市场泡沫的破灭势趋必然，从而会增加住房市场崩盘的概率。即使像鄂尔多斯那样托市，也只是把泡沫破灭的时间推后，但不能从根本上消除这种可能。　　易宪容解释说，住房市场泡沫破灭是指市场一旦对以投机投资为主导的住房市场的预期发生逆转，从而导致住房市场价格和销售量全面持续下降，即住房市场出现了周期性调整现象。“当然，由于住房是不动产，不要说全国，即使是在一个城市，住房市场都被分割成为无数个分散的市场，因此，住房市场泡沫破灭并非是全国性及连续的，而是个别的、分散的、不连续的。”　　不过，易宪容认为这种分散性、非连续性、个别性的现象，却对市场预期的传递与影响又是连续的，全国性的。最近温州、鄂尔多斯及海南房地产的价格下跌，杭州、常州等地个别新盘半价促销、湖北襄樊等地的开发商因资金链断裂而“跑路”，这些都将对国内其他住房市场或多或少产生影响，市场规律并非由其言论所左右。　　易宪容告诉记者，在这种情况下，开发商就有可能以降价方式来规避资金链断裂的风险，这不仅会进一步强化住房价格下行的预期，而且也会导致实际住房价格水平全面下移，住房市场的周期性调整即将出现，而且将是一个十分漫长的过程。　　信贷杠杆是罪魁祸首　　那么，住房市场泡沫破灭的条件或原因是什么？　　对此，易宪容分析认为：一是以投机投资为主导的市场。即住房市场完全成了投资者赚钱的工具。二是以预期能否赚钱作为投机投资者是否进入这个市场的准则。如果投资者预期不能赚钱，那么这种需求立即会降到零。三是完全取决于金融市场条件。包括住房贷款利率的高低、杠杆率的大小等。　　易宪容认为，在这些条件中最为重要就是银行的信贷杠杆。如果没有较高比例的住房按揭贷款及较低的贷款利率，如果没有过度放纵信贷扩张的住房预售制度，那么，中国住房市场也不会走到今天这样的田地。“可以说，国内住房市场泡沫是过度扩张的信贷条件吹大的，如果这个条件发生变化，泡沫的破灭就是必然的，虽然谁也不情愿，但这是无法改变的规律！”　　易宪容说，以前，银行把住房按揭贷款看成是优质资产，而现在看成了风险资产。“同时值得注意的是，在这种情况下，还会引起连锁反应。”易宪容表示，一方面，会使开发商将房地产业看成是高风险行业，从而减少投资甚至从这个行业中淡出；另一方面，随着住房市场价格的下跌，住房和土地作为抵押品的价值也会相应下跌，银行的不良贷款就会迅速增加，甚至导致金融危机的发生。　　本币贬值或成催化剂　　就在国内住房市场泡沫高企之际，人民币连续贬值，现在已跌破6.20整数关口，创近八个月新低。易宪容说，房地产企业从海外融资的成本迅速上升，这对资本密集型的房地产业来说犹如雪上加霜，那些负债率过高房地产企业，就有可能面临着资金链断裂的风险。　　易宪容说，人民币持续升值预期一旦被打破，国内居民不再进入房地产市场，或者减持手中持有的以人民币计价的住房资产，甚至将人民币兑换成外币，特别是美元。这不仅对住房的需求量减少，而且住房供给也会大量增加，在这种双重压力下，必然会导致住房市场价格水平的下移。　　易宪容提醒说，特别是中国居民对住房债务承担的是无限责任，这就更增加了中国居民持有人民币计价资产的债务风险及恐慌心理，从而将给国内房地产市场带来巨大的影响与冲击。“人民币贬值可能是压垮国内房地产市场的最后一根救命稻草。”易宪容建议，无论是住房市场投机投资者，还是房地产开发企业及国内银行业，都要密切关注人民币贬值对国内房地产市场预期的变化。

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